전세계약 주의사항 - 덱스도 당한 전세사기 예방법

유튜브와 방송에서 활동 중인 덱스님이 전세사기를 당했습니다. 이른바 깡통전세에 당한 것인데요. 평소에 접하기 어려운 전세계약은 대다수의 일반인들에게 어려운 과제일 수 있습니다. 전세계약 전, 전세계약 시, 전세계약 후 주의사항을 살펴보고, 전세사기를 예방할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다.

전세계약 전 주의사항

▷주택상태 확인
▷전세가율 확인
▷선순위 권리관계 확인
▷임대인 세금 체납여부

1. 주택상태 확인

현장 확인을 통해 주택의 상태와 건축물대장을 확인하여 불법 또는 무허가 주택여부를 파악해야 합니다. 주택에 하자가 발견되면, 임대인에게 하자보수를 요청합니다. 도배, 장판, 문 손상, 몰딩 등 하자가 있는 부분은 계약 전 사진이나 동영상을 찍어두어, 계약 종료 후 발생할 수 있는 분쟁에 대비하는 것이 현명합니다.

 

2. 전세가율 확인

전세가율은 전세보증금을 매매가로 나눈 비율로 계산됩니다. 아파트의 경우, 전세보증보험을 가입할 수 있는 전세가율은 90%입니다. KB시세를 통해  아파트의 매매가를 확인하며, 이 매매가가 전세보증보험을 가입하기에 적합한 조건인지 확인합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서는 전세보증보험 가입 시점에서의 KB시세를 기준으로 매매가를 산정합니다. 추후 잔금 이후 매매가가 하락하여 보증보험가입이 어려워지는 상황을 방지하기 위해 전세가율은 80% 이내인 것이 적정하다고 판단됩니다. 추가로 '전세보증보험 가입이 되지 않을 시 계약은 무효로 하고, 계약금을 반환하기로 한다.'라는 특약 조항을 추가하는 것도 좋은 방법일 것입니다.

 

3. 선순위권리관계 확인

등기부등본을 확인하여 선순위 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다. 등기부등본은 소유자 정보와 전세권 또는 근저당 설정 여부를 파악할 수 있습니다. 등기부등본은 인터넷등기소를 통해 누구나 열람할 수 있습니다. 을구란에 선순위 근저당이 있는 경우, 잔금 결제 시 근저당이 말소되도록 하는 조항을 특약으로 추가하는 것이 바람직합니다.

주의할 점은 을구에 임차권등기명령이 기재되었다가 말소된 기록이 있다면, 전세보증금 반환 과정에서 문제가 발생한 적이 있던 집이기 때문에 되도록 피하는 것을 권장합니다.

 

4. 임대인 세금 체납여부

임차인이 확정일자를 받고 전입신고를 마친 후에 임대인이 세금을 체납한 경우에는 전세보증금을 회수할 수 있습니다. 하지만 그전에 이미 미납액이 보증금보다 크거나 상당할 경우, 강제집행 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 임대인의 세금체납여부는 계약 전에는 임대인의 동의를 얻어 열람할 수 있고, 계약 후에는 임대인의 동의가 없더라도 체납정보를 열람할 수 있도록 개선되었습니다. 국세 체납 정보는 세무서나 홈택스에서, 지방세 체납 정보는 주민센터나 위택스에서 확인할 수 있습니다.

계약 전에 임대인의 동의 없이 열람을 할 수 있다면 사생활 침해 우려가 있어 그 측면에서 이해는 되지만, 실제로는 계약 이전에 확인이 필요한 사항으로 실효성 측면에서 의문이 들기도 합니다.

 

전세계약할 때 주의사항

▷임대인 신분확인
▷공인중개사 확인
▷등기부등본 재확인

1. 임대인 신분 확인

계약당사자가 임대인 본인인지 확인합니다. 등기부등본과 건축물대장을 검토하여 소유자 정보가 일치하는지 신분증과 대조하여 확인합니다. 계약서에 기재된 계좌번호가 소유자명의와 일치하는지 확인합니다.

대리인이 계약을 대신하는 경우, 해당 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서를 검토합니다. 참석하지 못한 소유자와 통화를 하여 대리권을 수여했는지 한 번 더 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

 

2. 공인중개사 확인

계약서를 작성하고 날인하는 사람이 반드시 공인중개사인지 확인하여야 합니다. 간혹 자격증이 없는 중개보조원이 계약서를 작성하고 공인중개사인장을 날인하는 경우가 있습니다. 이는 공인중개사법 제19조에 따라 공인중개사의 등록취소 및 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 해당합니다. 공인중개사의 정상적인 자격여부를 확인하려면 국가공간정보포털에서 확인할 수 있습니다.

 

3. 등기부등본 재확인

등기부등본을 재확인합니다. 현장확인이나 가계약시 등기부등본을 확인했더라도, 계약 전에 다른 선순위채권이 발생하지 않았는지 확인합니다.

 

전세계약 후 주의사항

주택임대차계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 계약서를 지참하여 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금보호에 도움이 됩니다. 전세보증보험 가입을 위해서도 확정일자가 필요하기 때문에 미루지 말고 신고하는 게 좋습니다.

주택임대차 신고는 주민센터방문이나 부동산거래관리시스템에서 간편하게 신청할 수 있습니다.

 

잔금일 및 이사 후 주의사항

1. 잔금일 - 등기부등본 재확인, 전출확인

잔금일 당일에 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항을 다시 한번 확인합니다. 이전 세입자가 있었다면 전출이 되었는지 확인합니다. 전출이 되지 않았다면 임대인에게 연락하여 협조를 구합니다.

 

2. 이사 후 - 전입신고, 전세보증금반환 보증보험가입

이사를 마쳤다면 14일 내에 전입신고를 하여야 합니다. 전입신고 다음 날에 대항력이 발생하기 때문에 전입한 당일에 신고하시는 것을 권장드립니다.

전세보증보험은 임대차기간 1/2이 경과하기 전에 가입해야 합니다. 때로는 시세가 하락하여 가입이 어려워질 수 있으므로, 미리 필요한 서류를 준비하여 공단방문, 모바일, 취급공인중개사를 통해 보증상품에 가입하는 것을 적극 권장합니다.

 

마치며

아파트는 시세파악이 쉬워 상대적으로 안정적이지만, 신축빌라나 세대수가 적은 한 동 짜리 아파트는 시세가 정해져 있지 않아 전세사기에 노출될 가능성이 큽니다. 게다가, 공인중개사가 사기 행위에 가담한다면 누구든지 전세사기의 피해자가 될 수 있습니다. 그러므로 전세계약 이전에 가장 먼저 확인해야 할 사항은 전세보증보험 가입 가능 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 덱스님도 보증금을 받지 못할 상황에 놓였지만, 다행히도 보증보험에 가입이 된 상태라 보증금회수가 가능하다고 합니다.

또한 마음에 드는 집을 발견했을 때에도 너무 서두르지 않는 것이 좋습니다. 주택을 선택할 때는 신중하게 검토하고, 계약서 작성 전에 모든 조건과 내용을 이해한 후에 서명하는 것이 중요합니다. 전세계약 주의사항을 파악하시고 계약에 임한다면 전세사기를 예방할 수 있을 것입니다.

 

 

::같이 보면 좋은 자료

 

전국 깡통전세 감별기 - 아파트 전세가율 확인

 

허그 전세보증보험 가입으로 내 보증금 안전하게