전국 깡통전세 감별기 - 아파트 전세가율 확인

전세제도는 주택소유자에게는 주택가치의 증가이익을 얻을 수 있는 기회를 제공하고, 임차인에게는 주택을 상대적으로 저렴한 가격에 거주할 수 있는 장점을 제공하는 제도입니다. 부동산 시장이 꾸준히 상승하는 경우에는 크게 문제가 되지 않지만, 부동산 시장이 불안정한 경우에는 전세금이 매매 가격보다 낮아지는 "깡통전세"가 발생할 수 있습니다. 이러한 깡통전세로 인한 피해를 줄이기 위해 MBC에서 운영하는 [전국 깡통전세 감별기]를 살펴보도록 하겠습니다.

깡통전세란?

요즘에는 전세사기나 깡통전세와 같은 문제로 인해 임차인들의 불안감이 커지고 있습니다. 이전에는 3억 원짜리 아파트를 사서 2억 4000만 원에 전세를 주고, 6000만 원으로 자기 소유 아파트를 가질 수 있는 갭투자가 유행했습니다. 우리나라에만 존재하는 전세제도를 이용하여 시세차익을 기대하는 방식으로, 여러 책에서도 소개되었습니다. 이러한 투자는 부동산 시장이 활성화되고, 경기가 좋을 때는 매력적으로 다가왔습니다. 그러나 현재는 금리가 높고 부동산 시장이 얼어붙은 상황이라 전세기간이 끝날 때 다음 세입자를 구하지 못해 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우가 깡통전세로 불리며 문제가 되고 있습니다.

전국 깡통전세 감별기

전국 깡통전세 감별기는 손령 MBC기자가 전세사기와 깡통전세의 피해를 줄여보고자 현재 내 집, 이사할 집의 전세가율을 확인할 수 있도록 하기 위해 만든 사이트입니다. 국토부 실거래가 데이터를 기반으로 한국도시연구소와 함께 분석한 자료이고, 2023년 상반기 이후 전세가율 데이터도 업데이트 예정이라고 합니다. 아래 링크를 통해 전국 깡통전세 감별기로 접속하실 수 있습니다.

평균 전세가율 80% 이상 비율 지역 Top 10 

2022년 전국 주택 중 전세가율 80% 이상 단지 수는 2만 4천여 개로 전체 단지 중 38%가 해당합니다. 수도권에서는 경기도 이천시가 59.6%로 1위, 비수도권은 경남 사천시가 75.4%로 1위를 차지했습니다. 단지수가 비교적 많은 포항시가 73.4%로 4위를 기록했습니다.

깡통전세 검색

특별시, 광역시, 도를 선택한 후 아파트 명을 검색하면 목록이 나열됩니다. 따로 시나 구를 입력하지 않고 아파트 단지명만 검색하셔서 스크롤로 선택하시면 됩니다.

전세가율이 100%를 넘는 깡통전세인 경우 빨간색으로 표시됩니다. 전용면적에 따라 전세가율이 다르므로 해당 전용면적을 선택하여 검색하실 수 있습니다. 작년까지 전국 아파트 매매가는 약 10% 하락한 반면, 전세가는 약간상승하였습니다. 이로 인해 전세가율이 100%에 가까운 경우가 많았습니다. 다만 이 정보는 2022년 기준이며, 현재 상황은 지역별로 다를 수 있습니다.

현재는 HUG기준으로 전세가율이 90% 이내인 경우에만 보증보험이 가입가능합니다. 매매가 시세는 KB시세 웹사이트를 통해 확인할 수 있으며, 가입시점의 시세로 가입가능 여부가 결정됩니다. 매매가 시세가 내려갈수도 있기 때문에 80% 내의 전세가율이 적정하다고 생각합니다.

HUG 보증사고 및 대위변제

주택도시 보증공사에서 대신 내준 보증금 총액이 3년간 1조 8000억 원에 달했습니다. 하지만 주택도시보증공사가 국회 국토교통위원에서 제출한 자료에 따르면 2023년 한 해에만 대위변제액이 3조 원을 웃돌 것으로 예상하고 있습니다. 작년과 비교하여 무려 3배가 넘는 수치입니다. 향후 3년간 해마다 늘 것이라고 예상하니 깡통전세 문제는 더 심각해질 것으로 우려됩니다.

마치며

계약 당시에는 전세가율이 낮았지만, 아파트 가격의 하락으로 전세가율이 상승하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 깡통전세 감별기를 활용하여 대략적으로 지역의 전세가율을 확인하고, 계약 시에는 임대인의 임대주택 수, 세금 미납 여부, 선순위채권 등을 세밀하게 파악해야 합니다. 가장 중요한 것은 전세보증금 반환보험 가입가능여부입니다. 깡통전세라 할지라도 전세금 반환 보증보험에 가입되어 있다면, 중요한 내 돈을 안전하게 돌려받을 수 있기 때문입니다.

전세계약을 할 때, 꼼꼼히 따져보시고 안전한 계약하시길 바랍니다.

 

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