개발부담금 부과대상 면적 한시적으로 완화!

농지나 산지를 개발할 때, 농지전용부담금이나 산지전용부담금을 내야 한다는 것은 많은 사람들이 알고 있습니다. 그러나 일정 면적 이상의 토지의 지목 변경을 수반하는 개발행위 후에 개발부담금이 부과될 수 있으며, 예상하지 못했던 부담금이라면 혼란스러울 수 있습니다. 개발부담금이 무엇인지, 개발부담금 부과대상 면적과 일시적으로 시행하는 개발부담금 부과 대상 사업의 토지면적에 대한 임시특례에 관해 알아보도록 하겠습니다.

개발부담금이란?

개발부담금은 토지공개념(개인의 소유는 인정하되, 이용은 공공복리에 적합하게) 제도의 일부로서 「개발이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 부과됩니다. 토지개발로 발생하는 이익을 일부 환수하여 낙후된 지역에 지원하여 토지의 균형적인 개발과 효율적인 이용을 촉진하기 위해 도입된 제도입니다.

개발부담금 대상사업

개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음과 같습니다.

• 택지개발사업
• 산업단지개발사업
• 관광단지조성사업
• 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업
• 교통시설 및 물류시설 용지조성사업
• 체육시설 부지조성사업
• 지목변경이 수반 되는 사업

일반인들이 해당하는 사업은 택지개발사업과 지목변경이 수반되는 사업입니다. 부담금을 회피하기 위해 큰 면적의 토지를 분할 개발하는 것을 방지하기 위해 같은 사람이 인접한 토지에 5년 이내 시행하는 사업은 하나의 개발사업으로 보고 부담금을 부과합니다.

개발부담금 부과대상 면적, 비수도권 한시적 완화!

개발부담금 부과대상 면적은 다음과 같습니다.

• 특별시, 광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역 : 660㎡ 이상 (200평)
• 기타 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역): 900㎡ 이상 (300평)
• 비도시지역(관리지역,농림지역,자연환경보호지역) : 1650㎡ ( 500평)

위 면적 이상일 경우 개발행위를 한 후 개발부담금이 부과되기 때문에 면적에 주의를 하셔야 합니다.

비수도권 한시적 완화

부동산 경기 활성화를 위해 개발이익 환수에 관한 법률 시행령이 개정되었습니다. 2023년 9월 1일부터 2024년 12월 31일까지 인가 등을 받은 사업의 개발부담금이 부과되는 면적기준을 확대하여 부담을 완화한 것인데요. 경기도와 서울과 같은 수도권 지역은 위에서 열거한 부과 대상 면적을 적용하며, 비수도권 지역은 아래에 개정된 면적 기준을 따르시면 됩니다.

• 광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역 : 1000㎡이상 (302평)
• 기타 도시지역 : 1500㎡ 이상 (453평)
• 비도시지역 : 2500㎡ 이상 (755평)

 

개발부담금 계산

개발부담금의 산정은 개발이익의 25%입니다. 개발이익은 종료시점의 지가에서 개시시점지가, 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 값에 0.25를 곱해줍니다. 개발부담금은 부과액이 큰데, 소규모 건축사업을 시행하는 일부 건축업자들이 개발부담금을 간과하고 사업을 진행하는 경우가 있습니다. 따라서 부과대상 면적에 해당하면 개발비용에 해당하는 항목에 대한 증빙서류를 잘 챙겨두시는 게 좋습니다.

예를 들어, 공시지가가 ㎡당 10만원인 500평(1652㎡)의 [전]을 [대]로 지목변경하고 건축하여 사용승인을 받았다면, 주변 지목 대의 표준지 공시지가가 ㎡당 30만원이라는 가정하에 20만원의 개발이익이 발생합니다. 200,000 X 1652㎡(500평) X 0.25 = 약 8,200만 원의 부담금이 발생합니다(단, 정상지가상승분과 개발비용은 고려하지 않은 가정입니다).

개발비용에 해당하는 순공사비는 개발사업을 위해 지출한 재료비, 노무비, 경비를 말하고 조사비는 측량비, 각종 영향평가비용을 말합니다. 일반관리비는 개발사업과 관련한 관리활동부분에서 발생한 비용을 말합니다. 그 밖에 보상비나 부담금, 기부채납액 등이 개발비용에 해당합니다.

정상지가상승분은 평균지가변동률을 고려하여 산정한 금액입니다. 정확한 정상지가상승분은 해당 지자체의 건축과에 문의하시기 바랍니다.

개발부담금은 누가?

개발부담금을 납부할 의무가 있는 사람은 다음과 같습니다.

• 개발사업을 위탁, 도급한 경우 - 위탁, 도급한 자
• 타인소유의 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우 - 그 토지소유자
• 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위를 승계하는 경우 - 그 지위를 승계한 자

대규모 토지를 분할하여 개별 토지로 분양하는 경우, 개발부담금을 누가 부담해야 하는지에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 토지분양 계약을 체결할 때, 개발부담금에 대한 조항을 명확하게 특약으로 명시하여 계약하는 것이 중요합니다.

부담금 납부

사업시행자는 개발사업의 준공인가 등을 받은경우에는 부과 종료 시점부터 40일 이내에 개발비용의 산정에 필요한 산출명세서를 제출하여야 합니다. 이후 예정토지를 받고 부과기준 및 부과 금액에 대하여 이의가 있으면 30일 이내에 심사청구를 합니다. 해당 지자체는 심사결과를 통보하고 개발부담금을 부과고지 하는데, 개발부담금은 고지일부터 6개월 이내에 납부하여야 합니다.

마치며

개발부담금 부과대상과 면적, 그리고 비수도권에 한시적으로 시행하는 이익환수에 관한 법률 시행령 개정에 대해 알아보았습니다. 개발부담금은 건축업에 종사하시는 분들도 넓은 면적에 건축행위를 하지 않으신 분들은 모르시는 분들이 많습니다. 때로는 개발부담금이라는 용어자체를 농지전용부담금이나 산지전용부담금과 혼용하여 부담금이라고 사용하기도 합니다. 하지만 농지전용부담금을 이미 납부한 경우라도 일정 면적을 초과하여 개발행위를 하면 개발부담금 또한 납부해야 한다는 점을 알아두어야 합니다.

 

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