아파트 전세 장기수선충당금 반환은 어떻게?

장기수선충당금은 아파트 전세나 월세 계약 종료 시 가끔씩 분쟁이 발생하는 관리비입니다. 장기수선충당금은 어디에 쓰이는지, 전세계약이 만료가 되었을 때 반환받을 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

장기수선충당금이란?

아파트 관리비 항목에 포함되어 있는 장기수선충당금은 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용을 적립하는 것을 말합니다. 「공동주택관리법」에서 규정하고 있습니다.

• 300세대 이상의 공동주택
• 승강기가 설치된 공동주택
• 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택

위 항목에 해당하는 공동주택은 장기수선계획을 수립하여 사용승인받은 날로부터 1년이 경과한 날이 속한 달부터 매달 적립합니다. 장기수선충당금의 요율은 해당 공동주택의 공용시설의 내구연한을 고려하여 관리규약에 따라 결정됩니다. 아파트마다 장기수선계획이 달라 금액에 차이는 있지만 연식이 오래된 아파트는 교체 및 보수가 필요한 항목이 더 많아 금액이 증가할 수 있습니다.

장기수선충당금의 사용

장기수선충당금의 사용처에 대한 궁금증이 있을 것으로 생각합니다. 장기수선충당금은 공동주택의 교체와 부수 작업을 위해 사용됩니다. 이에 관한 범위와 시기 및 방법은 「공동주택관리법 시행규칙」 제9조에서 규정하고 있습니다.

• 건물외부 - 지붕, 수성페인트칠, 출입문 등
• 건물내부 - 천장, 내벽, 지하주차장 바닥, 계단의 페인트칠 등
• 전기, 소화, 승강기 및 지능형 홈네트워크설비 - 예비전원설비, 변전설비, 소화설비, 승강기 등
• 급수, 가스, 배수 및 환기설비
• 난방 및 급탕설비 - 보일러, 급수탱크, 순환펌프 등
• 옥외 부대시설 및 옥외 복리시설 - 아스팔트포장, 울타리, 어린이놀이시설, 보도블록, 정화조 등

아파트 모든 공용 부분의 수선방법과 주선주기를 명시해두고 있습니다. 예를 들어 아스팔트포장은 10년 주기로 부분수리, 15년 주기로 전면수리, 외부 페인트칠은 5년마다 전면도장, 승강기는 15년마다 전면교체, 주차차단기는 10년마다 전면교체 등입니다. 관리주체는 이를 계획하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용합니다.

장기수선충당금 반환

「공동주택관리법 시행령」 제37조 제7항에서 공공주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다.라고 명시하고 있습니다.
사용자 즉, 임차인에게 반환을 하여야 합니다. 임대차계약이 종료한 후 관리사무소에 납부확인서를 발급받아 임대인에게 청구를 하면 됩니다.
특약으로 임대차(전세, 월세) 계약 만료 시 임대인은 장기수선충당금을 반환하지 않는다.라는 문구가 있지 않는 한 원칙적으로 임대인은 장기수선충당금을 반환을 해야 합니다. 하지만 간혹 장기수선충당금의 존재를 모르는 임대인이나 호실 내부의 벽지, 장판 등의 손상을 이유로 반환을 거부하는 임대인이 있을 수 있습니다. 이럴 경우 반환을 요구하는 내용을 명시한 내용증명을 송부한 후, 지급명령신청을 통해 반환을 받을 수 있습니다.

계약서에 명시하자

임차인의 입장에서는 당연히 정산받아야 할 장기수선충당금이지만, 현실적으로 실무를 진행하다 보면 가끔 분쟁의 여지가 생깁니다. 특히, 아파트 한 채만 임대하는 임대들은 장기수선충당금의 반환 의무를 인식하지 못하는 경우가 있습니다. 임대차 계약 종료 시 갑작스레 반환을 요구하면 원상회복의무 위반을 이유로 거부하는 경우를 종종 경험할 수 있습니다.
따라서, 아파트 임대차 계약을 체결하기 전에 장기수선충당금의 반환을 특약으로 규정하여 임대인에게 알려주는 것이 필요합니다. 비록 법률로 규정되어 있지만, 가끔씩 장기수선충당금에 대한 이해가 부족한 임대인이 있을 수 있으므로, 임대차 계약이 종료될 때 발생할 수 있는 분쟁을 최소화하기 위한 방법으로 생각됩니다.

마치며

아파트의 전세 또는 월세 계약이 종료될 때 반환받을 수 있는 장기수선충당금에 대해 알아보았습니다. 장기수선충당금은 임차인이 당연히 반환받아야 하는 관리비입니다. 그러나 가끔 이를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때, 장기수선충당금 반환에 대한 사항을 특약으로 명시하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 장래에 발생할 수 있는 불필요한 갈등을 최소화할 수 있습니다.
 
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