전세/월세 묵시적갱신 기간과 보증보험, 해지시 복비는?

전세, 월세 계약을 하고 계약기간이 경과를 했는데 임대인과 임차인간의 해지나 연장에 대한 합의가 없어서 자동으로 계약이 연장이 된 것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신이 되고 나서 해지와 복비, 전세보증보험 연장은 어떻게 하는지 알아보도록 하겠습니다.

묵시적 갱신 의의, 기간

주택임대차보호법에서는 묵시적 갱신을 제6조에서 정의하고 있습니다. 묵시적 갱신은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 임차인이 서로 갱신이나 해지에 대한 의사표시가 없으면 이전 임대차와 동일한 조건으로 임대차를 한 것으로 봅니다.

전세금 2억에 2년간의 계약을 맺고 묵시적 갱신이 되었다면 똑같이 2억 원에 2년간 임대차한 것으로 본다는 의미입니다. 1년의 전세, 월세 계약을 하고 묵시적 갱신이 되었다면 존속기간을 2년으로 봅니다.

만약, 계약을 연장하고 싶지 않으면  계약이 끝나기 6개월 ~ 2개월 전까지 계약해지의 의사표시를 해야 합니다. 임대인은 2개월 동안 다음 세입자를 구해야 할 것이고, 임차인은 새로운 집을 구해야 하기 때문에 2개월이라는 기간을 준 것입니다.

갱신 후 해지

임차인이 계약해지의 의사가 있었는데, 2개월 전까지 계약해지 통보를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우 2년을 반드시 살아야 하나요?

주택임대차 보호법은 편면적 강행규정입니다. 즉, 임차인의 편을 들어주기 위해 만든 법입니다. 임차인은 묵시적 갱신이 된 경우, 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 단, 3개월 후에 그 효력이 발생합니다. 묵시적 갱신이 됐더라도 임대인에게 통지를 하고 3개월 동안은 전세보증금을 받을 수 없고, 월세를 지불해야 합니다. 반환할 보증금을 마련할 기간을 주고, 다음 세입자를 구할 수 있는 기간을 준 것이죠.

임대인도 묵시적 갱신 후, 계약해지를 통지할 수 있나요?

아니오. 임대인은 계약해지를 통지할 수 없습니다. 묵시적 갱신 후 계약해지 통보는 임차인만 가능하고, 임대인은 할 수 없습니다. 계약이 연장이 되었기 때문에 1년간 증감청구권도 행사할 수 없습니다. 다만, 실무에서는 어느 정도 협의를 권장하는 편입니다. 임차인도 임대차종료 후 원상회복의무가 있기 때문에 임대인과의 원만한 관계를 유지하는 것도 중요하기 때문이죠.

해지 시 복비(중개수수료, 중개보수)

묵시적 갱신 이후, 계약해지 통보를 하고 3개월 이내에 다음 세입자가 구해지면 계약기간 중도에 나간 것이 됨으로 기존 임차인이 복비를 부담합니다. 계약해지통보 후 3개월이 지난 후에는 계약이 종료되었으므로 임대인이 부담하게 됩니다. 

묵시적 갱신 시 보증보험 연장(HUG)

HUG기준으로 전세계약이 묵시적 계약 갱신인 경우에 별도의 갱신계약서를 작성하지 않아도 보증신청이 가능합니다. 이 경우 임대차기간은 2년이므로 2년을 보증기간으로 하여 보증신청할 수 있습니다. 최초 전세계약이 공인중개사를 통하여 계약을 체결하였고, 확정일자를 받았을 경우 별도의 확정일자를 받지 않아도 됩니다.

필요서류는 신분증, 전세계약서 또는 전세계약갱신의향서, 주민등록등본, 부동산등기사항전부증명서가 필요합니다. 자세한 사항은 주택도시보증공사홈페이지를 통해 확인 가능합니다.

마치며

전세, 월세 계약 시 묵시적 갱신에 대해 살펴보았습니다.

• 묵시적 갱신의 기간은 2년
• 묵시적 갱신을 원하지 않으면 2개월 전까지 통보
• 묵시적 갱신 후 해지통보는 3개월 후에 효력이 발생
• 묵시적 갱신 시 보증보험은 별도의 갱신계약서를 작성하지 않아도 됨

이렇게 정리를 할 수 있겠습니다. 묵시적 갱신이 되지 않길 원하면 미리 기간을 체크하고 통보하는 것이 중요합니다. 통보의 방식에는 제한이 없습니다만 녹음이나 문자, 내용증명 등으로 증거를 남겨 놓는 것도 좋은 방법입니다.