부동산 다운계약서 처벌은? 처벌 강화된다!

다운계약서란 부동산 등을 거래하는 당사자가 세금회피목적으로  실제 매매금액보다 낮은 금액으로 거짓된 계약서를 작성하는 행위를 말합니다. 예를 들어 실제 거래 금액은 1억 원이지만 양도소득세를 피하기 위해 8천만 원으로 작성하여 신고하는 경우가 있습니다. 이로써 양수자와 양도자는 발생한 혜택을 합의하여 분배하게 되며, 상호 이해관계에 따라 다운계약서를 작성하게 됩니다.

다운계약서 처벌

다운계약서를 작성하는 경우 다음의 불이익이 있습니다.

과태료 부과

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제28조 제3항 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 부동산등의 취득가액의 100분의 10 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.
취득가액의 5% 이하에 대한 과태료가 10%이하로 상향 조정되는 내용의 개정이 예고되어 있으며, 이는 2023년 10월 19일을 기준으로 시행될 예정입니다.

비과세·감면 규정 적용이 배제

「소득세법」 제91조, 「조세특례제한법」제129조 제1항 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 매새하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우에는 해당 자산에 대하여 소득세법 제91조 제2항에 따라 이법에 따른 양도소득세의 비과세 및 감면을 제한한다.

양도자가 1세대 1주택 비과세 혜택과 8년 자경낭지 감면 조건을 충족하더라도 비과세 및 감면 혜택을 배제하고 양도소득세를 부과받게 됩니다.

양수자도 양수한 부동산을 향후 양도 시에 비과세 및 감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양도소득세를 추징합니다.

가산세 부과

「국세기본법」 제47조의2 ~ 제47조의 4

무(과소) 신고 가산세와 납부지연가산세가 부과됩니다. 실제 거래금액으로 부동산 거래내역을 신고하지 않았기 때문에 최대 40%의 가산세가 부과됩니다. 납부기한 다음 날부터 실제 납부일까지의 기간에 대해 이자 형태로 0.022%에 해당하는 납부지연 가산세도 부과됩니다.

공인중개사가 다운계약서를 작성한 경우

「공인중개사법」 제38조, 제39조, 「소득세법」 제81조의 9

공인중개사는 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하면 개설등록 취소 또는 6개월 이내의 업무정지 처분을 받을 수 있습니다. 공인중개사는 현금영수증 발급의무 대상자로서 미발급금액의 20%에 상당하는 가산세가 부과됩니다.

결론

부동산의 취득가액과 양도가액 차이가 커질수록 양도세율도 증가합니다. 다운계약서를 작성하여 양도세 회피를 시도하는 유혹에 빠질 수 있지만, 이는 엄연한 불법행위입니다. 이로 인해 더 큰 대가를 지불해야 할 가능성도 있습니다. 과태료, 비과세 및 감면규정배제, 가산세 등의 부과가 그 대가인 것이죠. 국세청과 지자체는 공정한 거래 질서를 확립하기 위해 의심되는 사례들을 소명과정을 통해 철저하게 조사하고 있습니다. 그 결과,  과학적 검증시스템이 구축되지 않았던 과거에 흔히 보이던 다운계약서 작성은 점차적으로 사라지게 될 것입니다.