소액임차인을 위한 최우선변제권이란 및 요건

 

최우선변제권은 임차인이 임대차가 종료될 때에도 주거를 보호하기 위해 마련한 법적 장치입니다. 이 권리를 행사하기 위해서는 임차인이 일정한 조건을 충족해야 합니다. 이러한 조건을 충족하면 다른 담보물권자들보다 우선하여 보증금을 반환받을 수 있게 됩니다. 소액임차인을 위한 최우선변제권의 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다.

최우선변제권 요건

최우선변제권을 행사하기 위해서는 4가지 요건이 충족되어야 합니다. 요건을 각각 살펴보겠습니다.

1. 대항력을 갖출 것
2. 소액임차인에 속할 것
3. 주택이 경매 또는 체납처분에 의해 매각될 것
4. 배당요구나 우선권 행사의 신고가 있을 것

1. 대항력을 갖출 것
주택임대차보호법에 따르면, 임대차의 경우 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 발생합니다. 전입신고를 한 경우 주민등록이 된 것으로 봅니다. 또한 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 소액임차인은 확정일자를 받은 날이 늦어서 선순위로 변제받지 못하더라도 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖추면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

2. 소액임차인에 속할 것

소액임차인의 범위 등에 관해서는 대한민국법원 인터넷 등기소에서 확인이 가능합니다. 서울특별시기준으로 설명드리겠습니다. 임차인 보증금 범위는 계약하려는 보증금의 총액이 범위 내에 해당하여야 하고, 보증금 중 일정액의 범위는 변제받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 기준시점은 임대차계약을 한 날짜가 아닌 담보물권의 설정 일자가 기준시점입니다. 임대차계약은 2023년 8월 7일에 했지만 계약을 하려는 주택의 근저당이 2019년도에 설정되어 있다면 2018. 9. 18~ 기준시점으로 임차인의 보증금 범위와 보증금 중 일정액의 범위를 적용해야 합니다.

3. 주택이 경매나 체납처분에 의해 매각될 것
최우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야만 합니다. 경매나 체납처분이 아니라면 대항력의 여부만이 문제가 되겠죠.

4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것
임차주택이 경매나 체납처분으로 매각될 경우, 임차인은 집행법원에 배당요구 또는 체납처분청에 우선권행사 신고를 해야 합니다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 기재한 서면으로 작성하며, 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

주의할 점

경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 합니다. 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우, 주택임차인이 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실합니다(대법 2004다 69741). 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 나갈 경우, 전세권설정등기보다는 법원에 임차권등기명령신청으로 대항력을 유지해야 합니다.

마치며

안전한 거래를 위해서 임대차계약을 할 때 가장 먼저 해야하는 것은 등기부등본을 열람하여 [을구] 란에 나보다 우선하는 근저당이나 담보물권이 있는 것을 확인하는 것입니다. 금액이 큰 전세계약은 전세금반환보증보험에 가입을 하시고, 비교적 보증금액이 적은 월세계약은 최우선변제금액을 잘 살펴보시고 거래하시길 바랍니다.