전세계약 만료 전 이사, 공인중개사가 알려주는 해결법

전세계약은 보통 2년이라는 기간 동안 안정적으로 거주를 보장하기 위한 제도이지만, 실제 부동산 현장에서는 전세계약 만료 전에 계약 기간을 모두 채우지 못하고 중도 이사를 고민하는 세입자가 의외로 많이 있습니다.

직장 이동, 자녀 교육, 결혼·출산, 층간소음 등 이유는 다르지만, 빠른 시일 내에 이사를 해야 하는데 전세 계약이 남은 것이 큰 부담이 됩니다.

저 역시 중개사로 활동하면서 "전세계약 만료 전에 이사해도 되나요?", "위약금 내야 하나요?", "임대인이 안된다고 하면 어쩌죠?"라는 질문을 자주 받습니다.

오늘은 임대인과 분쟁 없이 전세 만료 전에 이사를 할 수 있는 방법을 정리해 드리겠습니다.

전세계약 만료 전 이사 가능한가요?

전세는 원칙적으로 법적으로 정해진 기간 동안 임대차 관계를 유지해야 하는 계약입니다. 세입자가 만료 전 이사를 원하면 임대인의 입장에서는 예상치 못한 일정 변경이 발생하고, 수억 원의 보증금을 갑자기 반환을 해야 하는 리스크가 생길 수가 있습니다. 이 때문에 임대인이 동의가 꼭 필요합니다.

실무에서는 협의가 90%를 좌우합니다.

임대인과 세입자가 서로 손해를 입지 않는 방향으로 협의에 성공하면, 전세계약이 남아 있어도 임대인이 동의를 하는 사례가 훨씬 많습니다.

임대인은 어떻게 설득하나요?

수많은 임대인을 상대해 본 경험을 떠올려보면, 협의에서 가장 중요한 것은 대책제시입니다. 임대인이 진짜 원하는 것은 손해를 보지 않는 것이죠.

따라서 전세계약을 조기 종료해야 하는 상황이라면, 1~2개월 전에 미리 연락해 사정을 설명하고 조기 통보하는 것이 좋습니다. 임대인 역시 일정 조율과 보증금 반환 준비에 시간이 필요하기 때문입니다.

또한 세입자는 새로운 세입자를 구하는 데 적극 협조하고, 중개수수료를 일정 부분 분담하겠다는 의사를 밝히면 협의 성공률이 크게 올라갑니다. 중개수수료 부담이 세입자 입장에서는 억울하게 느껴질 수 있지만, 임대인 입장에서는 원래 계약 기간 중에는 발생하지 않을 비용입니다. 그렇기 때문에 이 부분에서 서로 유연하게 협의한다면 훨씬 원만하게 해결될 수 있습니다.

협의가 이루어지면 임대인이 동의한다는 내용, 이사 일정, 중개수수료 부담 등은 통화녹음이나 문자메시지로 남겨두는 것이 좋습니다. 이렇게 기록을 남기면, 나중에 분쟁이 발생할 가능성을 줄일 수 있습니다.

 

위약금은 내야 하나요?

많은 분들이 위약금에 대해 오해하는 경우가 많습니다. 특히 중개수수료(복비)와 혼동하는 경우가 많는데요. 실제 업무에서는 위약금은 임대인에게 손해가 발생했을 때만 적용됩니다.

예를 들어, 세입자가 너무 갑자스럽게 통보해 공실이 발생하거나, 계약서에 명시된 의무를 지키지 않아 주택에 문제가 생긴 경우에는 위약금이 발생할 수 있습니다.

하지만 대부분의 경우, 임대인이 중도해지에 동의하고, 세입자가 새로운 세입자를 구해 공실이 없도록 유지하면 위약금 없이 원만하게 해결됩니다.

 

다음 세입자를 빠르게 구하는 방법

새로운 세입자는 퇴거하려는 임차인이 직접 구하는 경우가 많습니다. 다음 세입자를 빠르게 구하려면, 인근의 여러 공인중개사 사무실에 매물을 등록하고, 세입자가 집을 보여줄 수 있는 시간대를 유연하게 조정하는 것이 좋습니다.

또한, 중도 퇴거 매물은 집 내부가 정돈되지 않아 사진이나 현장 인상이 좋지 않은 경우가 많습니다. 집을 깔끔하게 정리해 두면 계약 확률이 최소 2배 이상 올라갑니다.

하자 여부를 사전에 확인하는 것도 중요합니다. 하자가 있으면 계약이 지연되거나, 임대인이 수리하기 전에는 계약이 어려울 수 있습니다. 미리 하자를 파악해 중개사에게 공유하면 계약 과정이 훨씬 수월해집니다.

마무리 : 전세계약 만료 전 이사, 방법만 알면 어렵지 않습니다

많은 세입자분들이 중도퇴거에 대해 걱정하시지만, 전세 만료 전에 이사의 해결법은 네 가지입니다.

1. 임대인에게 빠르게 통보하기

2. 새 세입자 구함으로써 공실위험 제거하기

3. 중개수수료 일부 분담 협의

4. 모든 내용을 기록으로 남기기

공인중개사 관점에서 보면, 이 네 가지만 갖춰진다면 대부분 큰 문제없이 전세계약 전에 이사가 가능합니다.

전세계약 문제로 고민 중이라면, 지금 상황에 맞춰 전략을 세우면 충분히 해결할 수 있을 것입니다.