전세집 보일러 고장, 집주인이 수리비 부담해야 하는 법적근거

전세집에서 자주 발생하는 문제 중 하나가 바로 보일러 고장입니다. 겨울철 난방이나 온수가 갑자기 안되면 급하게 수리를 불러야 하는데, 만만치 않은 비용 때문에 당황할 수 있습니다. '수리비를 내가 내야 하는지, 집주인이 내야 하는지'에 대해 많은 세입자 분들이 물어봅니다.

이번 글에서는 전세집 보일러 고장 시 수리비를 누가 부담하는지, 실제 대법원 판례 기준은 무엇인지 간단하게 정리해 드리겠습니다.

원칙 : 보일러는 임대인의 유지·관리 의무

민법 제623조
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

보일러는 주택의 기본설비로 인정되기 때문에 대부분 임대인에게 수리 의무가 있습니다. 

임대인은 주택의 기본 구조·설비를 정상적으로 사용할 수 있도록 유지할 의무가 있고, 보일러의 노후·자연 마모로 인한 수리와 교체도 원칙적으로 부담해야 합니다.

즉, 임차인이 정상적으로 사용했음에도 불구하고 고장이 난 경우에는 임대인이 수리하거나 교체해야 합니다.

대법원 [2011다 107405]
목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다.

 

위 대법원 판례는 보일러사례는 아니지만, 보일러 고장은 주거 기능에 실질적 지장을 주는 장해이기 때문에 판례 논리상 임대인 부담이 인정됩니다.

예외 : 임차인 과실로 고장 난 경우는 임차인 부담

물론, 모든 보일러 고장이 임대인 책임이 되는 것은 아닙니다. 고장이 임차인의 잘못된 사용이나 부주의로 발생한 경우라면 임차인이 수리비를 부담해야 합니다.

보일러 온도조절장치 파손, 배관을 무단으로 뜯거나 조작, 보일러실에 물건을 적치해 통풍을 막아 고장 난 경우 등은 임차인의 과실로 보아 임차인이 수리비를 부담해야 합니다.

 

보일러 교체는 누가 부담할까?

통상 보일러 교체주기는 7~10년입니다. 보일러 자체가 너무 오래되어 수리가 아닌 교체가 필요한 경우도 있습니다. 이 경우도 원칙적으로 임대인의 부담입니다.

간혹 계약 시에 임대인의 요청으로 특약에 "보일러 교체는 임차인 부담"이라고 적혀있는 경우가 있습니다.

대법원 [94다 34692]
임대인의 수선의무의 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 돌리는 것은 소규모수선이고, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 수선의무를 부담한다.

 

보일러는 기본적 설비 부분에 해당하는 대수선이고, 해당 특약은 무효 또는 제한적으로 해석될 가능성이 높습니다.

 

결론 : 전세집 보일러 고장 수리비 책임

전세집에서 보일러가 고장났다고 해서 세입자가 수리비를 걱정할 필요는 없습니다.

보일러는 주택의 기본설비이기 때문에 대부분 집주인이 수리비를 부담하고, 이는 민법623조에 명시되어 있고, 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다.

따라서 보일러가 고장 났을 때는 혼자 해결하려고 하기보다, 집주인에게 고장 사실을 알려주고 수리 일정을 조율하면 대부분 원활하게 해결됩니다.

침착하게 고장 상황을 전달하고, 필요하다면 수리기사를 불러 해결방법을 찾아보세요.