전세집 도배 비용, 누가 내는 것이 맞는지 정확한 기준 정리

전세 상담을 하다 보면 많은 임차인분들께서 "도배는 제가 해야 하나요?", 나갈 때 집주인이 도배비를 요구하는데 어떻게 해야 하나요?라는 질문들을 합니다. 이러한 질문이 반복적으로 나오기 때문에, 오늘은 전세 계약에서 자주 발생하는 도배 비용 분쟁을 예방하기 위해 그 기준과 대응 방법을 먼저 정리한 뒤, 각각의 상황에서 임차인과 임대인이 부담해야 하는 이유를 설명드리겠습니다.

임대인 부담 원칙 : 자연마모

전세집 도배 비용을  판단할 때 가장 먼저 고려해야 하는 기준은 '자연마모'인지 여부입니다. 벽지가 시간 경과에 따라 약간 누렇게 변하거나, 사용하면서 생기는 가벼운 스침자국 등이 나타나는 경우는 자연적인 노후 현상으로 보아야 합니다. 이러한 변화는 누구든지 정상적인 생활을 하면서 자연스럽게 발생하는 부분이므로, 임차인의 과실로 판단하기 어렵습니다.

서울중앙지방법원 [선고 2005가합100279, 가합62053판결]
통상의 손모(손상, 마모)는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다.
통상적인 손모에 관한 감가는 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다.

 

판례도 통상적인 자연마모는 임대인 부담이라는 취지로 판결하였습니다. 실제 현장에서도 전세 만료 시 벽지의 자연 변색으로 비용을 청구하려는 임대인분들이 계시지만, 이는 임차인의 귀책으로 보기 어렵기 때문에 조정 과정에서 임대인 부담으로 정리되는 사례가 많습니다.

 

임차인 부담 : 고의, 과실

반대로 임차인이 도배비용을 부담하게 되는 상황은 '고의 또는 과실'로 벽지가 훼손된 경우입니다. 예를 들어 벽지에 스티커나 양면테이프 사용으로 벽지가 찢어졌거나, 반려동물이 벽지를 긁어 손상한 경우, 아이들이 크레파스로 그림을 그린 경우 등은 자연적인 노후로 보기 어렵습니다.

이러한 훼손은 원상복구의 책임이 임차인에게 있으므로 비용부담이 발생합니다. 다만, 실무에서는 전체 도배가 아닌 '훼손 부위에 해당하는 합리적인 범위'로 비용을 배분하기도 합니다. 일부분만 훼손이 되었는데 전체 도배비용을 임차인에게 전가하는 경우에는 조정 과정에서 받아들여지지 않는 경우가 많습니다.

전세 만료 후 임대인이 도배를 요구한다면?

전세 기간이 끝난 뒤 임대인이 도배 비용을 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이때 중요한 것은 '벽지 훼손의 원인이 누구에게 있는가?'입니다. 만약 자연 마모라면 임차인이 부담할 이유가 없습니다. 반면 임차인 과실로 의심되는 부분이 있다면, 입주 당시의 사진, 계약서의 특약 등으로 판단합니다.

또한, 임대인이 전체 도배를 요구하더라도 모든 책임을 임차인에게 돌릴 수는 없습니다. 법적으로도 원상복구는 '훼손된 부분을 중심으로 한 합리적 범위'로 이루어지는 것이 원칙입니다. 따라서 임대인의 요구가 과도하게 느껴지신다면, 객관적인 자료를 기반으로 책임 범위를 협의하시면 충분히 조정이 가능합니다.

 

전세집 도배 비용 분쟁을 예방하는 방법

전세집에 대한 도배 비용 문제는 사전에 준비해 두면 충분히 예방할 수 있는 영역입니다. 특히 입주 초기 벽지 상태를 사진으로 남겨두는 것이 매우 중요합니다. 동행한 중개사에게도 사진촬영을 부탁하면 더욱 신뢰도가 높아지며, 나중에 발생할 수 있는 책임 소재 분쟁을 대부분 줄일 수 있습니다.

계약 시 벽지 상태가 이미 좋지 않은 경우라면, 임대인과 도배 여부를 사전에 협의하여 특약에 명시해 두면 분쟁 가능성이 줄어듭니다.

마무리

지금까지 전세집 도배 비용의 책임을 누가 지는지, 임대인의 요구에 대응하는 방법까지 설명드렸습니다. 자연 마모인지, 고의·과실인지, 그리고 훼손 범위의 책임을 판단하는 기준을 명확히 알고 계시면 도배 비용으로 분쟁이 생길 가능성은 거의 없습니다. 전세계약은 결국 '정상적인 사용 상태를 기준으로 한 책임분배'가 원칙이므로, 오늘 말씀드린 내용대로 상황을 판단하신다면 계약 종료 과정에서도 큰 문제없이 정리하실 수 있을 것입니다.